Hotel za 100 tys. puszek coli

Autor: Marta Kuniszyk

Marta Kuniszyk
Autorka jest doktorem nauk ekonomicznych,
dyrektorem działu rozwoju w biurze zarządu Orbis SA.
Wykłada rachunkowość zarządczą
w Szkole Głównej Handlowej

Każdego roku właścicieli zmienia co najmniej kilkanaście dużych i małych obiektów noclegowych. Jak dobrze przygotować się do takiej transakcji? Otóż metod wyceny wartości hoteli jest przynajmniej kilka

Najpierw coś miłego dla osób, które zajmują się wyceną hoteli. Proces ten łączy elementy nauki i... sztuki. Nauka to budowanie matematycznych formuł, odzwierciedlających powiązania między poszczególnymi kategoriami, ich wzajemne zależnoś-ci, pozwalających uzyskać wynik po wprowadzeniu odpowiednich danych wejściowych, stosowanie funkcji matematycznych i statystycznych. Sztuka to budowanie różnych scenariuszy, odpowiednie dobieranie róż-nych zestawów danych wejściowych (założeń), które po wprowadzeniu do arkusza kalkulacyjnego pozwolą uzyskać wynik. Wynik ten powinien rzetelnie odzwierciedlać specyfikę danego obiektu i zdolność do generowania dochodów. Taki sam opis pasuje do opracowywania analiz efektywności inwestycji.

Według kosztów budowy
Pierwotne podejście do wyceny hoteli opierało się na ustaleniu wysokości nakładów inwestycyjnych, poniesionych przez inwestora na wybudowanie hotelu. Wartość nakładów pomniejszano następnie o dokonane odpisy amortyzacyjne, biorąc pod uwagę stopień faktycznego zużycia majątku (cost approach). W ten sposób określano wartość środków, jakie należałoby ponieść na odtworzenie obiektu. Metoda ta jest dość prosta i można ją stosować, gdy mamy do czynienia z nowym obiektem. Problemy pojawiają się, gdy wyceniamy hotel starszy i musimy właściwie oszacować utratę wartości poszczególnych składników majątku. W sytuacji wzrostu cen dodatkowo pierwotnie poniesione nakłady należy przeszacować do warunków dzisiejszych.

Kosztowe podejście nie uwzględnia ponadto zdolności hotelu do generowania nadwyżki środków pieniężnych, nie daje również możliwości oceny rynku - otoczenia hotelu i jego wpływu na wyniki obiektu. Stosując to podejście, wyceniamy więc budynek (mury, wyposażenie, urządzenia) w oderwaniu od tego, jakie wyniki osiąga hotel, a te, jak wiadomo, nawet w takich samych obiektach (wybudowanych przy takim samym poziomie nakładów), w zależności od sytuacji rynkowej i skuteczności zarządzania operacyjnego, mogą być różne. Ze względu na wady metoda ta odgrywa dziś niewielką rolę. Warto o niej jednak pamiętać, gdyż może być stosowana przez inwestorów do porównania dwóch scenariuszy - zakupu hotelu z wybudowaniem go na danym rynku od podstaw.

[...]