Colliers: Mieszkanie dla seniora, czyli senior living wchodzi na polski rynek

Zgodnie z ogłoszonymi ostatnio przez GUS wstępnymi wynikami Narodowego Spisu Powszechnego, w porównaniu do 2011 roku wyraźnie zwiększył się udział ludności w wieku poprodukcyjnym – z 16,9 do 21,8%, Oznacza to, że w ciągu dekady przybyło ponad 1,8 mln osób w wieku 60/65 plus. Pokazuje to, że kwestia silver economy będzie odgrywać coraz większą rolę na rynku inwestycyjnym. Widoczne jest już rosnące zainteresowanie inwestorów z sektora PRS, którzy szukają odpowiednich działek, ale i gotowych obiektów oferujących średnio 60-70 małych, najlepiej dwupokojowych mieszkań dostosowanych do potrzeb osób starszych. - pisze Michał Witkowski, Dyrektor linii Living Services w Dziale Corporate Finance & Living Services CEE w Colliers.

W ciągu 10 ostatnich lat o 5 pkt. proc. wzrosła liczba osób w wieku poprodukcyjnym. Obecnie jest to 1/5 społeczeństwa, a szacuje się, że do 2025 roku co trzeci Polak będzie w wieku 65+. W perspektywie najbliższych lat możemy się zatem spodziewać wzrostu popytu na rozwiązania mieszkaniowe dostosowane do seniorów. W Polsce obecnie 30% instytucji dla osób starszych stanowią placówki publiczne, 70% to placówki prywatne (nie uwzględniając rozwiązań assisted living, czyli mieszkań wspomaganych, w których seniorzy otrzymują wsparcie w codziennych obowiązkach, jak zakupy, kąpiel itd.).
Budownictwo senioralne jako podsegment najmu instytucjonalnego może wypełnić lukę między profesjonalnymi domami opieki a prywatną opieką nad osobami starszymi. Również w kwestii kosztów mieszkania wspomagane mogą stanowić korzystne rozwiązanie, ponieważ koszty te powinny być porównywalne z najmem zwyczajnego mieszkania (nie uwzględniając usług dodatkowych). Istotna jest również lokalizacja – obecnie większość obiektów dedykowanych seniorom mieści się na peryferiach miast, natomiast uwaga inwestorów zainteresowanych sektorem senior living skupia się w tym momencie jednak na obiektach zlokalizowanych bezpośrednio w ośrodkach miejskich.
Polski rynek – choć jeszcze nie w pełni ukształtowany – w dłuższej perspektywie charakteryzuje się sporym potencjałem. Polska, ze względu na swoje położenie geograficzne i koszty życia, może stać się pożądaną destynacją do spędzenia ostatnich lat życia nie tylko dla Polaków, ale także dla seniorów z Niemiec czy krajów skandynawskich. Ze względu na ich bliskość tych krajów największy potencjał rozwoju oferty z sektora senior living mają Pomorze, województwa zachodnie i Śląsk. Aglomeracja warszawska również ma duże szanse przyciągnięcia inwestorów zainteresowanych wejściem na ten rynek, podobnie jak największe miasta w Polsce, takie jak Kraków i Wrocław. Tam też spodziewamy się największego popytu na tego typu mieszkania.
Obecnie w Polsce powstaje szereg projektów "eksperymentalnych", skierowanych do seniorów potrzebujących stałej lub czasowej pomocy osób trzecich, a jednocześnie chcących zachować wolność i niezależność oraz poczucie kontroli nad własnym życiem. Inwestycje tego typu zostały już zrealizowane w Katowicach, Majdanie pod Warszawą, Wodzisławiu Śląskim i Opolu. Kolejne obiekty powstają w Koninie, Inowrocławiu, Poznaniu i Okolu koło Starogardu Gdańskiego, zaś w planach inwestorów jest również uruchomienie obiektów z zakresu assisted living w Łodzi, Wiśle Małej i kolejnego projektu w Poznaniu.
W Polsce rozwiązania mieszkaniowe dedykowane seniorom skupiają się wokół ośrodków opieki społecznej i prywatnych instytucji zapewniających całodobową opiekę. Obecnie istniejące na rynku obiekty mogą pomieścić ok. 50 tys. mieszkańców. Prowadzi to do wniosku, że tylko ok. 1% osób w wieku 70+ mógłby zamieszkać w domu dla seniorów.
Ośrodki opieki społecznej przeznaczone są dla osób starszych, które ze względu na swój wiek i stan zdrowia nie są w stanie samodzielnie funkcjonować. Jest to opcja dla seniorów o niższych dochodach, którzy mogą liczyć na współfinansowanie pobytu przez rodzinę lub powiat. Warto jednak zaznaczyć, że w tym przypadku niskim kosztom pobytu towarzyszą często bardzo skromne warunki bytowe i długi czas oczekiwania, sięgający nawet kilkunastu miesięcy. Średni miesięczny koszt utrzymania w domu pomocy społecznej oscyluje w granicach 2130 – 8314 zł. Wartości te są najwyższe w województwie mazowieckim, gdzie przeciętny miesięczny koszt utrzymania wynosi ok. 4800 zł oraz w województwach zachodnich i północnych (ok. 4600 zł).
Na rynku funkcjonują również prywatne placówki opieki całodobowej sieci takich jak Orpea, Medicover czy Origin. Są to obiekty przeznaczone dla osób starszych wymagających, co prawda w różnym zakresie, ale stałej opieki medycznej. Pobyt w tego typu placówkach wiąże się ze sporymi kosztami, zaczynającymi się od ok. 4 tys. zł miesięcznie, w zależności od stanu zdrowia mieszkańca domu opieki, formy i czasu pobytu. Pobyt opłacany jest w pełni przez pensjonariusza. Prywatne ośrodki oferują krótszy czas oczekiwania w porównaniu z tymi publicznymi, ponieważ nie są związane takimi samymi procedurami administracyjnymi. Ponadto oferują pobyty krótkoterminowe i są bardziej elastyczne w dostosowywaniu swojej oferty do aktualnych potrzeb mieszkańców.
Aktualne badania wskazują, że osoby starsze wolą pozostać jak najdłużej we własnych domach, żyjąc samodzielnie lub z pomocą członków rodziny lub opiekunów. Szansą na kompromis w tym zakresie są rozwiązania z zakresu senior living, a szczególnie assisted living. Biorąc pod uwagę zmieniające się uwarunkowania, rosnące płace, zmieniającą się mentalność społeczeństwa, dłuższy wiek pozostawania w dobrym zdrowiu – inwestycje w nieruchomości typu assisted living w dłuższej perspektywie nie tylko zyskają na znaczeniu, ale mogą stać się alternatywnymi produktami inwestycyjnymi.

.