W trzecim kwartale Warimpex Finanz- und Beteiligungs AG udało się wykorzystać
powolną stabilizację rynku hotelarskiego. Wyraża się to z jednej strony w aktualnych liczbach w formie ponownie dodatniego wyniku EBITDA wynoszącego 4,3 mln EUR, a z drugiej strony możliwe było wycofanie niektórych odpisów umorzeniowych z pierwszego półrocza. Pozwoliło to uzyskać wyraźnie dodatni wynik EBIT w wysokości 5,9 mln EUR oraz dodatni wynik netto okresu w wysokości 0,4 mln EUR. W ujęciu całościowym wynik pierwszych trzech kwartałów pozostaje jednak pod wpływem wysokich – opublikowanych w sierpniu – nadzwyczajnych odpisów amortyzacyjnych z pierwszego półrocza.
„W myśl zasady możliwie największej przejrzystości zdecydowaliśmy się na dokonanie wyceny naszych nieruchomości przez niezależny podmiot zewnętrzny. W związku z bardzo ostrożnymi prognozami w pierwszym półroczu doprowadziło to do stosunkowo dużych nadzwyczajnych odpisów umorzeniowych. Dzięki obecnemu ożywieniu na rynku, odczuwalnemu bezpośrednio w cyklicznej branży hotelarskiej, udało nam się dokonać pozytywnych aktualizacji wartości niektórych naszych nieruchomości. Jest to widoczną oznaką trendu zwyżkowego. Mimo to jest jeszcze sporo do zrobienia, aby osiągnąć poziom z lat boomu przed kryzysem
finansowym“, mówi dr Franz Jurkowitsch, Prezes Zarządu Warimpexu.
W segmencie Development & Assetmanagement – rozwój i sprzedaż nieruchomości – wszystkie projekty są realizowane zgodnie z planem, a rynek transakcyjny odczuwa również wyraźne ożywienie. I tak na przykład udało się sprzedać hotel andel’s w Krakowie na dobrych warunkach, pomimo trudnej sytuacji na rynku. Z dzierżawy, w kolejnych latach, oczekiwany jest wpływ na wynik finansowy, ponieważ czynsz dzierżawny ma być niższy od
przychodów.
Pomyślne podwyższenie kapitału
Po okresie sprawozdawczym w październiku 2009 roku Warimpex został upoważniony, w ramach Nadzwyczajnego Walnego Zgromadzenia Akcjonariuszy, do podwyższenia kapitału w kolejnych pięciu latach. Wkrótce po tym dokonał podwyższenia w wysokości 10% kapitału akcyjnego. Znacząca nadwyżka subskrypcji na akcje emisji po cenie emisji jest oznaką sukcesu tego działania. „Teraz jesteśmy w stanie szybko i elastycznie reagować na dynamicznie zmieniające się warunki na rynku“, mówi Jurkowitsch. „Koniec długiego okresu wysokich cen nieruchomości w dobrych lokalizacjach w rejonie CEE chcemy wykorzystać na zakupy
nieruchomości w segmencie hoteli ekonomicznych oraz rozbudowywać z sukcesem działającą markę hoteli 4- gwiazdkowych angelo w Europie Środkowej i Wschodniej.” Przychód z emisji w wysokości 8,1 mln EUR zostanie w znacznej części przeznaczony na nowe projekty. Ponadto pozyskany kapitał ma posłużyć do selektywnego skupu niepłynnych aktywów (distressed assets) w Europie Środkowej i Wschodniej oraz optymalizacji istniejącej
struktury finansowania i wzmocnienia własnej bazy kapitałowej.
Development
W trzecim kwartale 2009 wszystkie projekty były realizowane zgodnie z planem: otwarty został angelo Airporthotel Jekaterynburg, 4-gwiazdkowy hotel w Rosji - kolejny hotel marki angelo z doskonałymi perspektywami, a od połowy listopada po przebudowie nowym blaskiem lśni Magic Circus Hotel w Disneyland® Resort Paris. Późną jesienią 2009 udało się również pozyskać dzierżawcę i firmę prowadzącą dla pierwszego projektu Warimpexu w
Austrii - Palais Hansen - renomowaną firmę prowadzącą luksusowe hotele Kempinski. Obiekt przy Ringstraße zostanie oddany do użytku jako hotel i budynek mieszkalny w roku 2012. W budowie znajdują się obecnie design hotel angelo w Katowicach, który ma zostać otwarty w I kwartale 2010, oraz Crowne Plaza Hotel w Airportcity w St. Petersburgu – przewidywany termin otwarcia pod koniec 2010 roku. Jednocześnie dwa obiekty Warimpexu w Polsce zostały wyróżnione na forum międzynarodowym: Pokazowy hotel andel’s w Łodzi otrzymał kilka wyróżnień European Hotel Design Award 2009 oraz 2009 CIJ Award Poland za
adaptację istniejącego zabytkowego budynku na hotel oraz za znakomity design i architekturę.
Hotel InterContinental Warszawa otrzymał wyróżnienie Poland’s Leading Hotel w ramach World Travel Awards 2009.
Wynik z działalności finansowej
Przychody Grupy ze sprzedaży spadły w trzecim kwartale 2009 o 8% z 26,6 mln EUR do 24,4 mln EUR. Powodem tego spadku przychodów jest w dużej mierze słaba koniunktura na rynku usług hotelarskich w Pradze, gdzie w segmencie 5-gwiazdkowym przychody ze sprzedaży w porównaniu z rokiem ubiegłym spadły nawet o 40%. W Pradze także w segmencie 4-gwiazdkowym zanotowano znaczące spadki przychodów. Na innych
rynkach przychody ze sprzedaży także częściowo spadły. W trzecim kwartale 2009 dała się jednak zauważyć powolna stabilizacja rynku hotelarskiego i spadki przychodów ze sprzedaży zostały częściowo skompensowane przez nowe obiekty.
Wynik z działalności operacyjnej przed uwzględnieniem amortyzacji i umorzenia wartości firmy (EBITDA) zmniejszył się w stosunku do trzeciego kwartału ubiegłego roku z 6,5 mln Euro do 4,3 mln Euro, natomiast wynik operacyjny (EBIT) wzrósł z 3,4 mln Euro do 5,9 mln Euro. Wzrost EBIT wynika głównie z częściowo wycofanych odpisów umorzeniowych pierwszego półrocza, będących skutkiem lepszych wyników hoteli: dzięki aktualizacjom
rzeczoznawców z CB Richard Ellis dla hoteli Liner i angelo w Jekaterynburgu oraz dla nadzwyczaj dobrze rozpoczynającego działalność hotelu andel’s Łódź na dzień 30 września 2009 możliwe było zaksięgowanie odpowiedniego wzrostu wartości.
Wynik z działalności finansowej poprawił się nieznacznie w trzecim kwartale 2009 – dzięki pozytywnym skutkom znaczącego spadku wskaźnika EURIBOR dla kosztów działalności finansowej. Wynik netto okresu wyniósł 0,4 mln EUR, po wartości ujemnej prawie jednego miliona w porównywalnym okresie.
Majątek nieruchomościowy
Na dzień 30 września 2009 portfolio nieruchomości Warimpex obejmowało łącznie 20 hoteli z ponad 4.800 pokojami (po korekcie o udziały częściowe 3.322 pokoje) oraz pięć nieruchomości biurowych z ok. 28.000 m2 (po korekcie o udziały częściowe 18.000 m2) powierzchni do wynajęcia. Zgodnie z regulacjami w zakresie rachunkowości międzynarodowej, dotyczącymi hoteli prowadzonych przez właściciela (IAS 40.12), Warimpex wycenia nieruchomości według zamortyzowanych kosztów nabycia lub wytworzenia, a zwiększenia wartości pozostałych nieruchomości również nie są realizowane z odniesieniem na
wynik, chyba że kompensuje się w ten sposób zrealizowane już odpisy umorzeniowe tych samych nieruchomości.
W celu zapewnienia 100-procentowej przejrzystości i porównywalności z innymi spółkami nieruchomościowymi, które księgują niezrealizowane zyski, Warimpex wykazuje Triple Net Asset Value (NNNAV1) w sprawozdaniu z 1 Wynik NNNAV został zdefiniowany przez EPRA (European Public Real Estate Association) jako „wewnętrzna wartość“
wszystkich aktywów spółki inwestycyjnej, porównywalna na płaszczyźnie międzynarodowej, uwzględniająca dodatkowo oprócz Net Asset Value (NAV) rezerwy i odroczone podatki.
działalności. Na dzień 30 czerwca 2009 wynik NNNAV na jedną akcję wynosił 3,3 EUR i był o 62 % niższy niż na koniec roku 2008.
Perspektywy
„Naszym celem w kolejnych miesiącach jest planowe ukończenie projektów znajdujących się w budowie, zwiększenie przepływów pieniężnych dzięki aktywnemu zarządzaniu aktywami oraz przyspieszenie realizacji nowych projektów, np. sieci hoteli ekonomicznych, przy pomocy środków pochodzących z podwyższenia kapitału. Jednocześnie szczególnie teraz zadbamy o utrzymanie wysokiej jakości naszych istniejących już nieruchomości,
aby optymalnie wykorzystać ożywienie na rynku “, kończy Jurkowitsch.
powolną stabilizację rynku hotelarskiego. Wyraża się to z jednej strony w aktualnych liczbach w formie ponownie dodatniego wyniku EBITDA wynoszącego 4,3 mln EUR, a z drugiej strony możliwe było wycofanie niektórych odpisów umorzeniowych z pierwszego półrocza. Pozwoliło to uzyskać wyraźnie dodatni wynik EBIT w wysokości 5,9 mln EUR oraz dodatni wynik netto okresu w wysokości 0,4 mln EUR. W ujęciu całościowym wynik pierwszych trzech kwartałów pozostaje jednak pod wpływem wysokich – opublikowanych w sierpniu – nadzwyczajnych odpisów amortyzacyjnych z pierwszego półrocza.
„W myśl zasady możliwie największej przejrzystości zdecydowaliśmy się na dokonanie wyceny naszych nieruchomości przez niezależny podmiot zewnętrzny. W związku z bardzo ostrożnymi prognozami w pierwszym półroczu doprowadziło to do stosunkowo dużych nadzwyczajnych odpisów umorzeniowych. Dzięki obecnemu ożywieniu na rynku, odczuwalnemu bezpośrednio w cyklicznej branży hotelarskiej, udało nam się dokonać pozytywnych aktualizacji wartości niektórych naszych nieruchomości. Jest to widoczną oznaką trendu zwyżkowego. Mimo to jest jeszcze sporo do zrobienia, aby osiągnąć poziom z lat boomu przed kryzysem
finansowym“, mówi dr Franz Jurkowitsch, Prezes Zarządu Warimpexu.
W segmencie Development & Assetmanagement – rozwój i sprzedaż nieruchomości – wszystkie projekty są realizowane zgodnie z planem, a rynek transakcyjny odczuwa również wyraźne ożywienie. I tak na przykład udało się sprzedać hotel andel’s w Krakowie na dobrych warunkach, pomimo trudnej sytuacji na rynku. Z dzierżawy, w kolejnych latach, oczekiwany jest wpływ na wynik finansowy, ponieważ czynsz dzierżawny ma być niższy od
przychodów.
Pomyślne podwyższenie kapitału
Po okresie sprawozdawczym w październiku 2009 roku Warimpex został upoważniony, w ramach Nadzwyczajnego Walnego Zgromadzenia Akcjonariuszy, do podwyższenia kapitału w kolejnych pięciu latach. Wkrótce po tym dokonał podwyższenia w wysokości 10% kapitału akcyjnego. Znacząca nadwyżka subskrypcji na akcje emisji po cenie emisji jest oznaką sukcesu tego działania. „Teraz jesteśmy w stanie szybko i elastycznie reagować na dynamicznie zmieniające się warunki na rynku“, mówi Jurkowitsch. „Koniec długiego okresu wysokich cen nieruchomości w dobrych lokalizacjach w rejonie CEE chcemy wykorzystać na zakupy
nieruchomości w segmencie hoteli ekonomicznych oraz rozbudowywać z sukcesem działającą markę hoteli 4- gwiazdkowych angelo w Europie Środkowej i Wschodniej.” Przychód z emisji w wysokości 8,1 mln EUR zostanie w znacznej części przeznaczony na nowe projekty. Ponadto pozyskany kapitał ma posłużyć do selektywnego skupu niepłynnych aktywów (distressed assets) w Europie Środkowej i Wschodniej oraz optymalizacji istniejącej
struktury finansowania i wzmocnienia własnej bazy kapitałowej.
Development
W trzecim kwartale 2009 wszystkie projekty były realizowane zgodnie z planem: otwarty został angelo Airporthotel Jekaterynburg, 4-gwiazdkowy hotel w Rosji - kolejny hotel marki angelo z doskonałymi perspektywami, a od połowy listopada po przebudowie nowym blaskiem lśni Magic Circus Hotel w Disneyland® Resort Paris. Późną jesienią 2009 udało się również pozyskać dzierżawcę i firmę prowadzącą dla pierwszego projektu Warimpexu w
Austrii - Palais Hansen - renomowaną firmę prowadzącą luksusowe hotele Kempinski. Obiekt przy Ringstraße zostanie oddany do użytku jako hotel i budynek mieszkalny w roku 2012. W budowie znajdują się obecnie design hotel angelo w Katowicach, który ma zostać otwarty w I kwartale 2010, oraz Crowne Plaza Hotel w Airportcity w St. Petersburgu – przewidywany termin otwarcia pod koniec 2010 roku. Jednocześnie dwa obiekty Warimpexu w Polsce zostały wyróżnione na forum międzynarodowym: Pokazowy hotel andel’s w Łodzi otrzymał kilka wyróżnień European Hotel Design Award 2009 oraz 2009 CIJ Award Poland za
adaptację istniejącego zabytkowego budynku na hotel oraz za znakomity design i architekturę.
Hotel InterContinental Warszawa otrzymał wyróżnienie Poland’s Leading Hotel w ramach World Travel Awards 2009.
Wynik z działalności finansowej
Przychody Grupy ze sprzedaży spadły w trzecim kwartale 2009 o 8% z 26,6 mln EUR do 24,4 mln EUR. Powodem tego spadku przychodów jest w dużej mierze słaba koniunktura na rynku usług hotelarskich w Pradze, gdzie w segmencie 5-gwiazdkowym przychody ze sprzedaży w porównaniu z rokiem ubiegłym spadły nawet o 40%. W Pradze także w segmencie 4-gwiazdkowym zanotowano znaczące spadki przychodów. Na innych
rynkach przychody ze sprzedaży także częściowo spadły. W trzecim kwartale 2009 dała się jednak zauważyć powolna stabilizacja rynku hotelarskiego i spadki przychodów ze sprzedaży zostały częściowo skompensowane przez nowe obiekty.
Wynik z działalności operacyjnej przed uwzględnieniem amortyzacji i umorzenia wartości firmy (EBITDA) zmniejszył się w stosunku do trzeciego kwartału ubiegłego roku z 6,5 mln Euro do 4,3 mln Euro, natomiast wynik operacyjny (EBIT) wzrósł z 3,4 mln Euro do 5,9 mln Euro. Wzrost EBIT wynika głównie z częściowo wycofanych odpisów umorzeniowych pierwszego półrocza, będących skutkiem lepszych wyników hoteli: dzięki aktualizacjom
rzeczoznawców z CB Richard Ellis dla hoteli Liner i angelo w Jekaterynburgu oraz dla nadzwyczaj dobrze rozpoczynającego działalność hotelu andel’s Łódź na dzień 30 września 2009 możliwe było zaksięgowanie odpowiedniego wzrostu wartości.
Wynik z działalności finansowej poprawił się nieznacznie w trzecim kwartale 2009 – dzięki pozytywnym skutkom znaczącego spadku wskaźnika EURIBOR dla kosztów działalności finansowej. Wynik netto okresu wyniósł 0,4 mln EUR, po wartości ujemnej prawie jednego miliona w porównywalnym okresie.
Majątek nieruchomościowy
Na dzień 30 września 2009 portfolio nieruchomości Warimpex obejmowało łącznie 20 hoteli z ponad 4.800 pokojami (po korekcie o udziały częściowe 3.322 pokoje) oraz pięć nieruchomości biurowych z ok. 28.000 m2 (po korekcie o udziały częściowe 18.000 m2) powierzchni do wynajęcia. Zgodnie z regulacjami w zakresie rachunkowości międzynarodowej, dotyczącymi hoteli prowadzonych przez właściciela (IAS 40.12), Warimpex wycenia nieruchomości według zamortyzowanych kosztów nabycia lub wytworzenia, a zwiększenia wartości pozostałych nieruchomości również nie są realizowane z odniesieniem na
wynik, chyba że kompensuje się w ten sposób zrealizowane już odpisy umorzeniowe tych samych nieruchomości.
W celu zapewnienia 100-procentowej przejrzystości i porównywalności z innymi spółkami nieruchomościowymi, które księgują niezrealizowane zyski, Warimpex wykazuje Triple Net Asset Value (NNNAV1) w sprawozdaniu z 1 Wynik NNNAV został zdefiniowany przez EPRA (European Public Real Estate Association) jako „wewnętrzna wartość“
wszystkich aktywów spółki inwestycyjnej, porównywalna na płaszczyźnie międzynarodowej, uwzględniająca dodatkowo oprócz Net Asset Value (NAV) rezerwy i odroczone podatki.
działalności. Na dzień 30 czerwca 2009 wynik NNNAV na jedną akcję wynosił 3,3 EUR i był o 62 % niższy niż na koniec roku 2008.
Perspektywy
„Naszym celem w kolejnych miesiącach jest planowe ukończenie projektów znajdujących się w budowie, zwiększenie przepływów pieniężnych dzięki aktywnemu zarządzaniu aktywami oraz przyspieszenie realizacji nowych projektów, np. sieci hoteli ekonomicznych, przy pomocy środków pochodzących z podwyższenia kapitału. Jednocześnie szczególnie teraz zadbamy o utrzymanie wysokiej jakości naszych istniejących już nieruchomości,
aby optymalnie wykorzystać ożywienie na rynku “, kończy Jurkowitsch.
Komentarze