Z perspektywy inwestora finansowego, którym jestem w branży hotelarskiej, sytuacja w niej jest zgodna z przewidywaniami, czyli zła. I szybko nie będzie lepiej. Oceniam, że jeszcze minimum 18 miesięcy będzie źle, potem będzie powoli lepiej. Kto przeżyje, ten weźmie premię - mówi w wydanym w listopadzie przez redakcję Hotelarza "Raporcie ABC Inwestycji Hotelowych" Maciej Zientara, założyciel grupy deweloperskiej Supernowa.
Na rynku finansowym podstawowa zasada brzmi: kiedy wszyscy kupują, to sprzedawaj, a gdy wszyscy sprzedają, to kupuj. I uważam, że ten czas, kiedy wszyscy sprzedają, właśnie nadchodzi. Nieuchronne jest, że wielu uczestników rynku hotelowego po prostu się przeliczyło, co spowodowane jest przedłużającą się pandemią.
I moment, kiedy warto będzie ponownie wejść w ten rynek, następuje właśnie teraz. My jako grupa inwestycyjna wznawiamy zainteresowanie tym rynkiem, bo sam cykl otwarcia projektu po jego nabyciu trwa od dwóch do czterech lat – oczywiście zależy, w jakim stanie się go kupuje – a więc akurat tyle, żeby ludzie już odchorowali pandemię i zaczęli z powrotem jeździć do hoteli.
Szczęśliwie dla nas, my nie wzięliśmy się z branży hotelowej, tylko z branży deweloperskiej, więc sytuacja na rynku deweloperskim bardzo nam pomaga, bo tam rzeczywiście dzisiaj osiągamy rewelacyjne wyniki. Mówiąc półżartem – można nic nie robić, bo samo się sprzedaje. I to jest szczęście. Nieszczęście jest takie – znowu mówiąc półżartem – że wszedłem w branżę hotelarską o trzy lata za wcześnie. Właśnie teraz byłby lepszy moment.
Jest jeszcze jeden bardzo ważny czynnik, który powinien być rozpatrywany przez inwestorów – mamy bardzo wysoką inflację, w rzeczywistości sporo wyższą niż rejestrowana, natomiast bardzo niski koszt pieniądza. To powoduje, że siłą rzeczy ceny w hotelach będą rosły, a koszt obsługi długu nadal będzie relatywnie niski. Gdyby jeszcze banki to zrozumiały, to by tylko na tym skorzystały i można by otwierać więcej projektów przy relatywnie niskim koszcie kapitału. Ale wierzę, że postrzeganie przez banki tego sektora wkrótce się zmieni. Zauważam już, że ten czas histerii i przerażania powoli się kończy. Dobrze jest mieć dwie nogi – deweloperską i hotelarską, a dzisiaj z powrotem jako bankowiec zacząłbym już pozytywniej spoglądać na tę branżę „stałorentującą”, czyli hotelową.
Sam wywodzę się z branży bankowej, więc trochę łatwiej jest mi rozumieć sposób postępowania i oceniania sytuacji przez bankowców. Być może byłem bardziej otwarty na ryzyko, dlatego zmieniłem stronę stołu, ale zdaję sobie sprawę, że banki są bardziej uwrażliwione na pojęcie ryzyka i mierzą je czasami nawet w sposób ponadstandardowy, jeśli chodzi o zachowawczość. I tak dokładnie było przez ostatnie półtora roku. Banki zatrzymały większość projektów deweloperskim inwestorom hotelarskim.
My mieliśmy sześć projektów, z czego dziś kontynuujemy trzy – jeden finansowany przez banki, a dwa ze środków własnych, natomiast trzy zostały zatrzymane. Zapewne w przyszłym roku będziemy próbowali do nich wrócić, prawdopodobnie już przy gorszych parametrach, jeśli chodzi o relacje udział własny – finansowanie bankowe, ale z kolei przy niższym koszcie finansowania bankowego, przynajmniej jeszcze przez jakiś czas.
Nie zazdroszczę nikomu, kto ma dzisiaj bardzo mocno otwartą pozycję dłużną po stronie finansowania swojego hotelu, a nie ma drugiej nogi. My otworzyliśmy latem pierwszy duży hotel – AC by Marriott w Krakowie z 300 pokojami. I nieuchronnie musimy ponownie z bankiem usiąść do stołu, a właściwie już przy nim siedzimy. Ale mamy w banku partnera, nie jest to podmiot zupełnie głuchy na problemy, z którymi się mierzymy. Chociaż sytuacja sama w sobie jest też dla banków niekomfortowa, bo nie mają one ma żadnego punktu odniesienia. Nie da się zrobić żadnych prognoz czy inaczej – da się zrobić każdą. Każda jest tak samo dobra jak inna, w związku z tym żadna nie jest wiarygodna, bo nie ma punktu odniesienia, nie są nim poprzednie lata przed pandemią. To jest trochę wróżenie z fusów.
Na szczęście z praktycznego punktu widzenia banki to są de facto kolejni inwestorzy, bo na końcu jeśli hotel bankrutuje, to one stają się inwestorem, a nie są do tego przygotowane. Więc ci bankowcy, którzy to rozumieją, są otwarci na rozsądną rozmowę. Co więcej, z punktu widzenia banku elastyczność w kwestii zawieszenia rat kapitałowych czy zmiany warunków obsługi w innych aspektach nie jest sama w sobie szkodliwa, bo bank żyje z tego, że pożycza pieniądze. Jeśli bank przestanie pożyczać pieniądze, to zbankrutuje, więc nikt tu nikomu łaski nie robi. Natomiast oczywiście sam fakt, że nie dowozi się przykładowo GOP czy innego wskaźnika, który jest bardzo ważny z punktu widzenia tego, co w bankach nazywa się DSCR-em [wskaźnik pokrycia obsługi długu – określa zdolność firmy do regulowania zobowiązań odsetkowych z wygenerowanej nadwyżki pieniężnej], jest na pewno dla banków problemem, bo obliguje je do tego prawo bankowe, obliguje KNF, procedury związane z zarządzaniem ryzykiem itd. Ale generalnie, po półtora roku katastrofy covidowej myślę, że wkrótce chmury przeminą i może jeszcze nie pojawi się słońce, ale nie będzie już tak mroczno.
Komentarze