#2 Doradca + sieć hotelowa

Autor: Rafał Abramczyk

RAFAŁ ABRAMCZYK, hotelAG. W poprzednim numerze „Hotelarza” poruszyliśmy najważniejsze kroki, jakie musimy wykonać, aby rozpocząć inwestycję hotelową. Zaczynając od strategii inwestycyjnej, przez wybór lokalizacji, a następnie stworzenie pełnego programu funkcjonalnego, uzgodnienie finansowania, wybór marki, generalnego wykonawcy, pracowni architektonicznej i doradcy hotelowego... No właśnie, czy doradca słusznie był wymieniony jako ostatni? I czy wybór sieci hotelowej nie powinien być jedną z pierwszych decyzji? Te dwa aspekty poruszę wspólnie z dość oczywistej przyczyny: są one ze sobą ściśle powiązane i mają dość istotny wpływ na siebie. O ile hotel bez sieci można wybudować, o tyle już wybudowanie hotelu sieciowego bez doradcy będzie obarczone wysokim ryzykiem. Pytania inwestora Podczas tworzenia strategii wejścia hotelu na rynek jedną z pierwszych decyzji, którą podejmujemy z inwestorem, jest wybór sieci i rodzaju współpracy z siecią. Najczęściej zadawane pytanie przez inwestora „nie-hotelarza” podczas przygotowania koncepcji hotelu brzmi: co mi sieć daje? Ile na tym zarobię? To dopiero wstępne pytania, gdyż zaraz pojawiają się następne: – czy jak podpiszę umowę z siecią hotelową, to oni wszystkim się zajmą? – ile zapłacę za sieć? 2 proc., 3 proc., 4 proc.? Od czego i jak płacę: od pokoi czy też gastronomii? Miesięcznie czy rocznie? – a jak zdecyduję się na umowę zarządzania, to będzie lepiej? – co się stanie, jak sieć zmieni logo i będę musiał zmienić całe oznakowanie? Kto za to zapłaci? Te i wiele innych pytań otrzymujemy od inwestorów, którzy jeszcze na wstępnym etapie inwestycji badają rynek i poszukują profesjonalnych odpowiedzi. I przyznaję, że w ostatnim czasie zauważalny jest duży wzrost zainteresowania współpracą z doświadczonym podmiotem podczas realizacji projektu. Z jednej strony taką sytuację wymogły instytucje finansujące, które wymagają od kredytobiorcy zatrudnienia zespołu realizacyjnego z doświadczeniem hotelowym, z drugiej zaś sami inwestorzy mają coraz większą świadomość, że hotel to jedna z najbardziej skomplikowanych nieruchomości komercyjnych. Jaka jest zatem rola sieci hotelowej, a jaka zespołu hotelowego inwestora? Etap przed otwarciem hotelu Etap przygotowawczy projektu hotelowego jest szczególnym okresem, w którym projekt jest modelowany zarówno pod kątem funkcji, jak i wyliczeń biznesowych. Arkusz kalkulacyjny przyjmie wiele zmiennych i niestety dość często zauważalne w indywidualnych wyliczeniach inwestorów są istotne przeszacowania. Z jednej strony wynika to z pozornie prostego rachunku (ADR razy OCC razy 365 plus X przychodów na F&B), z drugiej zaś apetyt rośnie w miarę jedzenia i jednym kliknięciem można zmienić obłożenie z 60 na 70. Pstryk i mamy model biznesowy. No niestety nie. Rola zespołu doradczego jest kluczowa. To w tym czasie przygotowywane są takie opracowania, jak m.in. studium wykonalności czy biznesplan, które w bardzo przejrzysty sposób wskazują, czy pomysł hotelu w wybranej lokalizacji to dobry pomysł. To ze wspomnianych analiz będzie wynikało, czy i z jaką marką hotelową będziemy w przyszłości współpracować. I pamiętajmy, że sieci hotelowe nam w tym kompleksowo nie pomogą (choć niektóre w przeszłości pr [...]