#4 ADR – dlaczego musi wzrosnąć minimum o 30 proc. Case study

Autor: Rafał Abramczyk

Kształtowanie polityki cenowej nowego hotelu stanowi obecnie chyba największe wyzwanie w historii branży. Zaplanowanie jej w okresie pocovidowym już jest ogromnym wyzwaniem, a jeżeli dodać do tego sytuację za naszą wschodnią granicą i inflację, to okazuje się, że prognozowanie przychodów hotelu na najbliższy okres jest, łagodnie mówiąc, trudne i wielowątkowe. Nie poddaliśmy się jednak i na bazie dostępnych narzędzi oraz informacji postanowiliśmy to excelowo policzyć. Ostatnie podwyżki cen wszystkiego musiały się odbić na cenach w hotelu. Sprawdziliśmy informacje, które krążą wśród osób zarządzających finansami hotelowymi, o tym, że przed nami dość drastyczne podwyżki cen pokoi. Na wielu rynkach regionalnych już je widać. Policzyliśmy i przeanalizowaliśmy dane dla modelowego projektu i w efekcie pokażemy na liczbach, dlaczego ceny powinny wzrosnąć. No i najważniejsze – o ile. Założeniem modelu jest hotel sieciowy w większym mieście, select service, o standardzie czterech gwiazdek, współpracujący z siecią na podstawie umowy franczyzy. Otwarty w 2021 r., pełną zdolność ekonomiczną i operacyjną ma osiągnąć w 2023 r. Dobra lokalizacja i poprawny business mix: transient + corporate + grupy. Do dyspozycji gości jest 120 pokoi. Grunt pod hotelem jest własnością inwestora i nie jest niczym lewarowany. Budowa hotelu sfinansowana została kredytem bankowym w strukturze 60/40. Dlaczego aż tyle danych podajemy? Dlatego, że niestety wszystkie one będą miały realny wpływ na wynik naszych prognoz. MODEL 1 – Przed otwarciem hotelu, rok 2019 (przed pandemią) Model ten zakłada przygotowanie prognoz operacyjnych w 2019 r. Rynek wówczas był w pełni rozpędzony i pokazywał z roku na rok coraz lepsze dane. To miało duży wpływ na postrzeganie Polski jako bardzo ciekawego rynku inwestycyjnego [...]