Finansowanie inwestycji – bariera (nie) do pokonania

Banki, po okresie prosperity panującym do początku 2020 r., od wybuchu pandemii bardzo ostrożnie podchodzą do finansowania inwestycji hotelowych. Tymczasem hotele, z zastrzeżeniem presji kosztowej, są bardzo perspektywicznym i dochodowym segmentem, zwłaszcza w porównaniu z segmentem biurowym, handlowym, ale też mieszkaniowym.

Kiedy i na jakich zasadach banki odblokują swoją politykę kredytową? A dopóki nie odblokują, cały czas popularne będą inwestycje w modelu condo, tylko czy jest jeszcze miejsce kolejne, skoro w ostatnich latach nastąpił ich wysyp, a dziś walczą o każdego klienta coraz większymi obietnicami, co przekłada się na coraz droższe finansowanie? Czy tak popularne w ostatnich latach kurorty nie są już przeinwestowane? Jakie znaczenie w tym procesie mają międzynarodowe sieci i biznesowa etyka?

O tym podczas panelu na majowym Forum HIT – Hotel Investment Trends
Poland & CEE w hotelu Renaissance Airport Warszawa rozmawiali:
Marlena Kosiura, analityk rynku, założycielka portalu inwestycjewkurortach.pl,
Artur Kozieja, prezes Grupy Europlan,
Izabela Kuszner, dyrektor biura finansowania strukturyzowanego Banku Pekao SA,
Łukasz Płoszyński, wiceprezes sieci Focus Hotel,
Jan Wróblewski, współzałożyciel Zdrojowa Invest & Hotels,
a panel moderował Radosław Altheim, managing director sieci Q Hotel.

Radosław Altheim: Hotele to bardzo dobry biznes i dobry „producent cash flowu”, ale widać też, że tzw. pipeline w miastach spada. Inwestorzy chcą budować hotele, tylko z pieniędzmi na sfinansowanie tych inwestycji jest problem. Dlatego od razu na początku chciałbym poprosić panią Izabelę Kuszner z Banku Pekao SA o opowiedzenie, jak to wygląda ze strony banku. Jak wygląda obecny portfel hotelowy w państwa banku, czy jest zdrowy, czy też jego jakość blokuje kolejne kredyty?

Izabela Kuszner, Bank Pekao SA: My mamy dosyć duży portfel hotelowy. Jesteśmy dumni, że przetrwaliśmy pandemię razem z naszymi klientami. Żaden z naszych projektów nie wylądował w twardej restrukturyzacji, chociaż oczywiście mieliśmy różne rozmowy, zastawialiśmy się, jak zaradzić problemom płynnościowym. W tej chwili nie mamy żadnego projektu w restrukturyzacji, natomiast są oczywiście pewne aspekty finansowania hoteli, które mają duży wpływ na politykę kredytową wobec sektora.

Oczywiście nie możemy zapominać o kwestii stóp procentowych, przy wyższym poziomie rat odsetkowych generowane środki muszą być w pierwszym rzędzie przeznaczane na obsługę długu, więc poziom nadwyżki przekazywanej inwestorom siłą rzeczy jest obecnie ograniczony. Cieszymy się, że większość naszych klientów ma zabezpieczone ryzyko stopy procentowej odpowiednimi instrumentami, ale praktycznie nigdy w całości, więc ta niezabezpieczona część powoduje wzrost obciążenia kredytowego.

Można przyjść po kredyt do banku Pekao na inwestycję hotelarską? I go dostać?

Izabela Kuszner: Zawsze można przyjść.

Wszyscy?

Izabela Kuszner: My w zeszłym roku podpisaliśmy kilka umów na finansowanie hoteli, zarówno z naszymi dotychczasowymi klientami, jak i nowymi. Ale jest kilka parametrów, które są istotne w tym zakresie. Pierwszy to jest oczywiście jakość sponsora i poziom equity czy LTV [stosunek kwoty kredytu do wartości zabezpieczenia – red.].

A oczekiwanie wkładu własnego chyba się dosyć mocno zmieniło w ostatnim czasie. Jak nie mam X wkładu własnego, dużo wyższego niż przed pandemią, to nie ma po co iść do banku po kredyt na hotel? Możemy podać ten oczekiwany dzisiaj przez bank wkład własny?

Izabela Kuszner: Tak, bo to jest związane z tym, o czym mówiłam przed chwilą, czyli wysokimi stopami procentowymi, co powoduje, że bez określonego poziomu equity po prostu matematycznie projekt nie ma zdolności do obsługi długu. Druga kwestia to rosnące koszty funkcjonowania hoteli. Poziom equity, o którym rozmawiamy obecnie z naszymi klientami, to jest co do zasady minimum 50 proc.

To może się wydawać dla inwestorów, którzy nie byli dotychczas zaangażowani w branżę hotelarską, dość zaskakujące. Bo mają przygotowane jakieś modele biznesowe, kalkulowali w nich, że wystarczy 20-30 proc. wkładu własnego, i nagle okazuje się, że to dużo za mało, żeby pójść do banku.

Izabela Kuszner: 20 proc. nigdy nie funkcjonowało na rynku hotelowym, przynajmniej nie u nas, więc zawsze zaskakuje mnie takie założenie. To jest czysta matematyka. Czyli przy obecnych stopach procentowych, przy obecnych kosztach funkcjonowania hotelu, przy racjonalnym podejściu do prognozowanego cash flow to bez 50 proc. wkładu własnego ten projekt bardzo rzadko generuje środki wystarczające do obsługi kredytu. Po prostu. To nie jest czyjaś zła czy dobra wola, tylko proste wyliczenia.

Kredyt w walucie obcej nie poprawia trochę tej sytuacji i mniejszych oczekiwań co do wkładu własnego?

Izabela Kuszner: Co do zasady bank finansuje w walucie przychodów. Oczywiście są wyjątki, jeżeli mamy specyficzne sytuacje związane z lokalizacją np. na Pomorzu Zachodnim, gdzie taki hotel ma inną strukturę klientów, długotrwałe umowy z niemieckimi biurami podróży itp. Zdarza nam się finansować w euro hotele w centrach dużych miast, biorąc pod uwagę strukturę gości.

Jakie jeszcze inwestycja powinna spełniać kryteria, żeby dzisiaj w ogóle aplikować o kredyt w banku? Czy to są jakieś parametry wielkościowe, lokalizacyjne itp.? Co przepadnie na starcie i jest stratą czasu dla inwestora? Jakie trzeba mieć minima, żeby zacząć rozmowę z bankami?

Izabela Kuszner: To się nie zmienia od lat. Istotna jest lokalizacja, pojemność rynku, pipeline na nim. To, co się zmieniło, to fakt, że banki wcześniej chętniej finansowały inwestycje w centrach miast, teraz są bardziej otwarte na inwestycje w kurortach. I to też wynika z czystej kalkulacji, bo widzimy wyniki tych hoteli. Ale to też musi być bardzo dobry sponsor, doświadczony i oczywiście z odpowiednim equity.

Rozumiem, że Pekao ma dobrze dobrany koszyk inwestycji hotelarskich i on nie ciąży, ale czasami można usłyszeć, że w niektórych bankach, nawet jeśli sytuacja i model biznesowy danego projektu wygląda dobrze, to ten zepsuty koszyk powstrzymuje banki przed udzieleniem kredytu, bo wpada on do jednego sektorowego worka i jest przeświadczenie, że to jest ryzykowny rynek.

Izabela Kuszner: Nigdy nie było dużo banków, które finansują hotele. A teraz jest ich jeszcze mniej. Ale jeżeli jest dobry projekt, to wierzę, że zawsze znajdzie finansowanie.

Czyli można postawić tezę i skierować ją też do innych banków, że jeżeli mają zepsuty koszyk hotelarski, to powinny zdecydować się na przyjęcie paru nowych dobrych projektów, żeby go naprawić?

Izabela Kuszner: Odważna teza.

Nie jest lekko, żeby wydobyć deklarację o finansowaniu hoteli. Trzeba się dobrze przygotować.

Izabela Kuszner: Trzeba przede wszystkim wiedzieć, co się robi. Przed pandemią widzieliśmy, że wielu deweloperów, którzy nie mieli już pomysłu na rozwój biznesu w swoich tradycyjnych sektorach biurowych, mieszkaniowych itp., pomyślało: „A, tym hotelom tak dobrze idzie, to przyjdę do banku z 30-procentowym wkładem własnym i zbuduję hotel. Natychmiast ustawi się kolejka funduszy, które to ode mnie odkupią projekt, zanim jeszcze skończę budowę”. Zawsze podchodziliśmy jako bank do takich inwestorów ostrożnie, bo zazwyczaj nie mieli doświadczenia hotelowego. Nawet jak podpisana była umowa z marką sieciową i zatrudniony był ktoś z doświadczeniem, kto miałby ten hotel poprowadzić, to potem czasami się okazywało, że się nie dogadywali, że ten operator potem znikał już po procedurze bankowej. Jako Pekao staramy się rozmawiać z ludźmi i firmami, które podchodzą profesjonalnie i długoterminowo do biznesu.

Jeśli nie kredyt, to może finansowanie w modelu condo? Dlatego najpierw chciałem poprosić o przedstawienie ogólnego przeglądu sytuacji na rynku – jak ona wygląda, czy te obiekty płacą indywidualnym nabywcom obiecane zwroty, czy ten rynek jest zdrowy, czy obiekty dotrzymują swoich obietnic, czy są jakieś trudniejsze sytuacje.

Marlena Kosiura, inwestycjewkurortach.pl: Na rynku condo, ponieważ u pani Izy trudno jest dostać kredyt, to dzieje się dużo. Jak wygląda kondycja tego rynku? Różnie. Są obiekty, które funkcjonują dobrze, bo tam jest właśnie ten profesjonalny inwestor i profesjonalny operator, więc faktycznie wywiązuje się z umów i płaci zyski. Natomiast są podmioty, które już mają problemy albo już widać, że za chwilę będą miały problemy. Albo takie, które chciały być i się budować, ale też mają problem z wkładem własnym, tylko tutaj nie jest tak jak w banku, że podmiot musi mieć gotówkę, ale żeby wystartować, często musi być już ileś tych lokali sprzedanych, a z tym jest trochę trudniej na rynku w tej chwili.

A które są w większości – te, w których jest dobrze i które się wywiązują, czy większość jest w kłopotach?

Marlena Kosiura: Powiedziałabym, że większość ma przejściowe kłopoty, różne. Pandemia była takim momentem weryfikacji w branży hotelowej, także dla condo. W segmencie condo więc mieliśmy do czynienia z różnymi sytuacjami: były renegocjacje umów ze stałych stóp zwrotu na dzielone procentowo od przychodów, były czasem opóźnienia w wypłatach. Część z tych obiektów wyszła już na prostą i płaci na czas, ale tych problemów jest sporo.

Powiedzieliśmy, że z tą przedsprzedażą nie jest tak kolorowo. Jeżeli mamy inwestora, który myśli sobie: „Mam działkę, wyleję fundamenty, szybko dosprzedam apartamenty i inwestycja pójdzie dalej”, to jest chyba dzisiaj bardzo odważne założenie.

Marlena Kosiura: Bardzo odważne. O ile jeszcze dwa-trzy lata temu lokale condo sprzedawały się dość dynamicznie, o tyle dzisiaj ta sprzedaż jest dużo wolniejsza, z różnych powodów. Jakich? O problemach condo mówi się coraz więcej, dodatkowo ten rynek w odbiorze przez inwestorów indywidualnych trochę się już nasycił. Wśród kupujących, byli tacy, którzy koniecznie chcieli mieć swój kawałek hotelu, dziś już niekoniecznie chcą. Mamy też odpływ inwestorów w kierunku zakupów nieruchomości za granicą, głównie w Hiszpanii.

Jakie dzisiaj są te obietnice zwrotów oferowanych przez deweloperów. Bo jeszcze niedawno w banku można było uzyskać lokatę na 8 proc., teraz to odrobinę spadło, ale 6 proc. jest całkiem realne. Czy to zniechęca nabywców?

Marlena Kosiura: Nie, dlatego że często nabywcami na tym rynku są osoby, które po prostu inwestują w nieruchomości, mają już np. cztery mieszkania, jakieś działki i po prostu się dywersyfikują. Dla nich ta stopa zwrotu, porównywalna z mieszkaniówką, gdzie teraz wynosi 5-6 proc., jest mimo wszystko atrakcyjna. Często to są też bardzo zamożne osoby, które, mówiąc kolokwialnie, już nie bardzo wiedzą, co mają jeszcze kupić. Natomiast przy tych obietnicach 7-8 proc., bo takie się najczęściej na rynku przewijają, trzeba pamiętać, że to nie jest zawsze taka sama wartość. Zależy od czego liczone jest 7 proc. Jeśli liczymy je od sprzedaży zwykłego wyposażonego apartamentu za 300 tys. zł, to wartość przychodów będzie oczywiście zupełnie inna, niż kiedy mamy drogi lokal w hotelu, a wartoś

Udostępniono 30% tekstu, dostęp do pełnej treści artykułu tylko dla prenumeratorów.