Panel „EXIT bez fikcji: inwestor, wycena i due diligence finansowo-operacyjne” dotyczył momentu, w którym hotel przestaje być wyłącznie bieżącym biznesem, a staje się aktywem transakcyjnym. To jedna z najbardziej praktycznych rozmów tegorocznego HIT – o tym, co realnie decyduje o sprzedawalności obiektu, jego wycenie oraz atrakcyjności dla potencjalnego kupującego.
Dyskusję moderowała Dorota Malinowska, partner i członek zarządu Pro Value, a udział wzięły: Agnieszka Dąbrowska z Grupy Hotelowej PI Apartamenty&Hotele, dr Marta Kuniszyk z SATORIA GROUP SA oraz Katarzyna Moras z TMS Inwestycje.
Rozmowa dotyczyła tego, kto dziś kupuje hotele, jakie parametry są sprawdzane w pierwszej kolejności i co może zdyskwalifikować obiekt już na samym początku procesu transakcyjnego. Kupujący nie ocenia już projektu wyłącznie przez pryzmat bieżącego wyniku finansowego. Kluczowe staje się zweryfikowanie, jaki CAPEX został odłożony na później, co naprawdę wynika z umów z operatorem, z jakich źródeł pochodzi przychód oraz gdzie w obiekcie kryją się ryzyka, które po transakcji przejdą na nowego właściciela.
Debatę rozpoczęła Agnieszka Dąbrowska z Grupy Hotelowej PI Apartamenty&Hotele, opowiadając o tym, jak jej organizacja stale poszukuje atrakcyjnych obiektów nad morzem i w górach, które mogłyby zasilić jej dotychczasowe portfolio.
– W przypadku nowych inwestycji patrzę przede wszystkim na to, jaki to jest rynek, co znajduje się dookoła i jaki drzemie w nim potencjał. Jeśli chodzi o obiekty już funkcjonujące, interesują nas te działające na rynku powyżej 3 lat, ponieważ ten okres oznacza już pewną stabilizację. I choć brzmi to przewrotnie, szukamy w nich błędów zarządczych – to właśnie na tych polach jesteśmy w stanie dokonać szybkiej poprawy i podnieść rentowność. W dalszej kolejności analizujemy sytuację prawną, wskaźnik RevPAR i pozostałe twarde dane – wyjaśniła Agnieszka Dąbrowska.
O czynnikach, które potrafią całkowicie zdyskwalifikować nieruchomość jako potencjalny cel inwestycyjny, opowiedziała dr Marta Kuniszyk:
– Czasem barierą nie do przejścia jest sama lokalizacja, która nie daje realnych szans na wygenerowanie odpowiedniego ruchu turystycznego lub biznesowego. Dla naszej grupy najbardziej atrakcyjne są większe obiekty. Kluczowa jest również transparentność prawna – sprawdzamy, czy nieruchomość nie posiada wad strukturalnych, a jeśli się pojawiają, to czy jesteśmy w stanie przekuć je w atuty. Kolejnym fundamentalnym parametrem jest treść umowy operatorskiej, jaka wiąże dany obiekt. Warto jednak pamiętać, że nieruchomość nieatrakcyjna dla nas, dla innego inwestora, o odmiennej strategii, może okazać się świetną okazją – podkreśliła przedstawicielka Satoria Group.
Katarzyna Moras z TMS Inwestycje podzieliła się wskazówkami, jak powinien wyglądać profesjonalny teaser inwestycyjny oraz pierwsze dokumenty, które trafiają na biurko potencjalnego kupca. Materiał musi być transparentny i precyzyjnie pokazywać, co jest przedmiotem sprzedaży, by projekt nie odpadł już na etapie wstępnej selekcji.
– Zwracamy szczególną uwagę na lokalizację, ale też skrupulatnie weryfikujemy, czy wyniki operacyjne nie były sztucznie „podkręcane” na potrzeby transakcji. Ponadto na rynku zdarza się, że właściciele planujący wyjście z biznesu z wyprzedzeniem wstrzymują wszelkie inwestycje modernizacyjne. Dla kupującego to jasny sygnał, że tuż po przejęciu obiektu będzie musiał ponieść duże nakłady, aby móc efektywnie nim zarządzać – zauważyła Katarzyna Moras.
Na koniec uczestniczki panelu zgodnie zachęcały właścicieli planujących sprzedaż do korzystania z usług profesjonalnych doradców i doradczyń. Doświadczeni eksperci pomogą obiektywnie ocenić wartość rynkową nieruchomości, zidentyfikować ryzyka oraz rzetelnie oszacować zdolność obiektu do generowania zysków w przyszłości.
– Do procesu wyjścia z inwestycji trzeba się dobrze przygotować. Odpowiednie audyty i wcześniejsze uporządkowanie struktur obiektu to jedyna droga do przeprowadzenia zyskownej i sprawnej transakcji – podsumowała dr Marta Kuniszyk.
Dodaj komentarz