HIT2026: Kredyt na hotel. Jakie projekty przechodzą przez sito banków?   KONFERENCJE "HOTELARZA"

Po rozmowach o strategiach, regulacjach i ryzyku przyszedł czas na temat najbardziej podstawowy: finansowanie. W rozmowie typu one-on-one „Pieniądze na hotele: kryteria banków i granice finansowania” uczestnicy HIT 2026 dowiedzieli się, jak obecnie wygląda proces podejmowania decyzji kredytowych dla nowych projektów hotelowych oraz refinansowania istniejących już aktywów.

Radosław Altheim, dyrektor generalny Q Hotels, rozmawiał z dr. Robertem Chudzikiem z firmy Thirdway o oczekiwanym wkładzie własnym, dopuszczalnym poziomie zadłużenia, wymaganych zabezpieczeniach, a także o roli operatora i tych elementach projektu, które najczęściej blokują finansowanie już na wstępnym etapie.

Dyskusja koncentrowała się wokół tego, jak skutecznie przygotować projekt, dokumentację oraz model biznesowy, aby rozmowa z instytucją finansową nie zakończyła się na pierwszym spotkaniu. Okazuje się, że kluczem są nie tyle optymistyczne założenia w biznesplanie, ile wiarygodność samego inwestora, realność prognoz operacyjnych oraz doświadczenie operatora, którego bank uzna za gwaranta bezpiecznego biznesu.

Dr Robert Chudzik z Thirdway zauważył, że fundamentem sukcesu jest wiarygodna prognoza inwestycyjna. W zależności od segmentu rynku rzetelna wycena i analiza opłacalności musi obejmować nie tylko parametry samego inwestora, ale również pozycję jego bezpośrednich konkurentów. Ponadto banki znacznie chętniej angażują się w projekty, w których inwestor posiada już udokumentowane doświadczenie w branży hotelarskiej i jest w stanie wykazać się dotychczasowymi, stabilnymi wynikami operacyjnymi.

Radosław Altheim zapytał swojego rozmówcę o to, jak należy podchodzić do operatów szacunkowych przygotowywanych przez rzeczoznawców majątkowych, ponieważ w praktyce zdarzają się przypadki zawyżania wartości niektórych projektów. Dr Chudzik podpowiedział, że każdą taką wycenę należy bezwzględnie weryfikować. Najlepiej zrobić to bezpośrednio w banku specjalizującym się w finansowaniu inwestycji hotelowych, ponieważ może się okazać, że dany rzeczoznawca nie znajduje się na liście podmiotów akceptowanych przez instytucję. Ponadto w tym obszarze obowiązują restrykcyjne rekomendacje KNF, które precyzyjnie określają, jak taka wycena musi być sporządzona i weryfikowana.

Następnie eksperci omówili kwestię doboru generalnego wykonawcy inwestycji hotelowej. Przedstawiciel Thirdway przytoczył rynkową zasadę, zgodnie z którą wartość kontraktu budowlanego, jaki ma zrealizować główny wykonawca, nie powinna przekraczać 20 proc. jego rocznego obrotu.

Na koniec poruszono temat marży bankowej przy tego typu projektach. Z wypowiedzi rozmówców wynika, że obecnie wynosi ona zazwyczaj między 2 a 3 proc., choć w zależności od poziomu ryzyka oraz wkładu własnego wnoszonego przez inwestora, może być przez banki indywidualnie obniżana.

– Model finansowy musi być przede wszystkim realny, powinien uwzględniać inflację oraz opierać się na drobiazgowej weryfikacji spójności wszystkich elementów projektu – podsumował dyskusję Radosław Altheim.