HIT2026: Kto pilnuje inwestycji hotelowej po stronie właściciela?   KONFERENCJE "HOTELARZA"

Zamykający część merytoryczną HIT 2026 panel dotyczył roli project managera (PM) oraz inwestora zastępczego w procesie realizacji inwestycji hotelowej. To temat mniej efektowny niż finansowanie czy wybór globalnej marki, ale w praktyce często decydujący o tym, czy dany projekt zostanie dowieziony w zakładanym budżecie, czasie i standardzie technicznym wymaganym przez przyszłego operatora.

Dyskusję moderował Rafał Szubstarski, redaktor naczelny „Hotelarza”, a udział wzięli: Daria Bogacka z Libre Group, Ireneusz Dudek z Hotel Inwest Development, Agata Łapuchowska z AKA Studio oraz Wojciech Witek z Iliard Architecture & Interior Design.

Uczestnicy rozmawiali o tym, kim project manager jest w rzeczywistości: doradcą inwestora, nadzorcą wykonawców, koordynatorem architektów, kontrolerem budżetu czy strażakiem, który musi ratować projekt przed błędami popełnionymi na wcześniejszych etapach. W centrum uwagi znalazły się skomplikowane relacje między inwestorem, generalnym wykonawcą, biurem architektonicznym, operatorem i dostawcami, a także kluczowe pytanie: czy bez silnego ramienia PM duże projekty hotelowe są dziś dla właściciela w ogóle bezpieczne.

Na początku dyskusji Ireneusz Dudek porównał rolę project managera na budowie do funkcji dyrygenta w orkiestrze:

– Kim innym jest inwestor, kim innym kierownik budowy, a jeszcze innym projektant. I to właśnie z nimi wszystkimi musi umieć efektywnie współpracować project manager. Jego nadrzędnym zadaniem jest realizacja celów inwestycyjnych. Każdy hotel ma swoje założenia biznesowe oraz określone ramy finansowe i nie da się ich osiągnąć, puszczając cały ten proces samopas.

– Owszem, inwestor może działać bez profesjonalnego wsparcia, jednak wówczas zapewne nigdy nie dowie się, ile realnie pieniędzy i czasu stracił. Często w takich sytuacjach pod koniec inwestycji dochodzi do drastycznego i chaotycznego cięcia kosztów, bo nagle okazuje się, że budżet został rażąco przekroczony i brakuje funduszy choćby na wyposażenie wnętrz – dodała architektka Agata Łapuchowska.

Z tą opinią w pełni zgodził się Wojciech Witek, podkreślając, że w nowoczesnym procesie budowlanym funkcja ta jest nie do pominięcia. Jeśli inwestor nie zatrudni dedykowanego profesjonalisty, wówczas sam będzie zmuszony przejąć jego obowiązki, najczęściej nie posiadając do tego specjalistycznej wiedzy.

– Project manager powinien być osobą, która w najpełniejszy sposób wprowadza w życie strategię biznesową inwestora. Pozostali uczestnicy procesu budowlanego widzą zazwyczaj jedynie jego wybrane fragmenty, a ktoś musi to wszystko spiąć w jedną całość i sprawnie tym zarządzać – zauważył przedstawiciel Iliard Architecture & Interior Design.

Swoimi doświadczeniami z perspektywy Libre Group podzieliła się również Daria Bogacka:

– Wiele zależy od zapisów w umowie. Świadomy inwestor zazwyczaj od początku współpracuje z project managerem. Zjawisko jego braku dotyczy czasem mniejszych projektów. Rola PM-a, poza synchronizacją poszczególnych zespołów i pilnowaniem kosztów, polega także na restrykcyjnej kontroli harmonogramu – każde opóźnienie generuje bowiem potężne straty. Z naszych obserwacji wynika, że im mniejsza skala inwestycji, tym częściej właściciel próbuje spychać tę funkcję na firmę wykonawczą, co rzadko przynosi dobre rezultaty.

Eksperci zgodnie stwierdzili, że im wcześniej project manager zostanie włączony do projektu, tym lepiej spełni swoje zadanie. Pojawienie się go na placu budowy w trakcie zaawansowanych prac ogranicza jego rolę jedynie do administrowania zastaną, często trudną sytuacją.

– Inwestycja to orkiestra, a zadaniem project managera jest stworzenie zgranego zespołu i sprawne rozwiązywanie kryzysów. Profesjonalne wsparcie lub funkcja inwestora zastępczego są niezbędne już na etapie pierwszych kreacji architektonicznych – podsumował Ireneusz Dudek.

Korzyści z takiej struktury zarządzania widzą również sami projektanci.

– Najlepsze projekty realizuje się wtedy, gdy po stronie inwestora stoi profesjonalny PM. Wtedy my, jako architekci, możemy w pełni skupić się na naszej pracy i dać z siebie to, co najlepsze. Dzieje się tak, ponieważ mamy zapewnioną szybką, jasną komunikację oraz natychmiastowe odpowiedzi na kluczowe pytania projektowe – zauważył Wojciech Witek.

Na koniec Agata Łapuchowska przytoczyła przykład jednej ze swoich udanych realizacji, w której unikalna fasada budynku zyskała później liczne nagrody branżowe:

– Z tym konkretnym inwestorem współpracujemy w ramach Project Managementu od lat. Pamiętam, że gdy biuro projektowe przedstawiło szkic tej niestandardowej fasady jako główny wyróżnik obiektu, pojawiły się obawy, czy właściciel zaakceptuje koszty. Wtedy powiedziałam: „Musimy to zrobić, a ja pomogę znaleźć na to oszczędności w innych pozycjach budżetu”. Udało się. To pokazuje, jak wielkie znaczenie ma zaufanie inwestora oraz świadomość project managera, gdzie dokładnie jest jego miejsce w całym procesie.