Wyceniamy hotel jeszcze raz

Autor: Marta Kuniszyk

Marta Kuniszyk
Autorka jest doktorem nauk ekonomicznych,
dyrektorem działu rozwoju w biurze zarządu Orbis SA.
Wykłada rachunkowość zarządczą w Szkole Głównej Handlowej

Hotel to przedsiębiorstwo składające się z kilku elementów, które wprawdzie wspólnie pracują na przychody, ale które można wycenić oddzielnie

W czerwcowym numerze "Hotelarza" w materiale, "Hotel za 100 tys. puszek coli", przedstawiliśmy kilka sposobów wyceniania wartości obiektów noclegowych. Dla przypomnienia, że wycenę hotelu można przeprowadzać różnymi metodami, zwracam uwagę na najważniejsze: można zastosować podejście odtworzeniowe (cost approach), metodę porównywalnych transakcji (sales comparison approach) czy też podejście dochodowe (income capitalization approach).

Ostatnia z wymienionych metod jest najbardziej pracochłonna, wymaga bowiem przeprowadzenia badania rynku i opracowania prognoz, ale pozwala jednocześnie najrzetelniej ocenić rynkową wartość obiektu z punktu widzenia jego faktycznego potencjału dochodowego. W praktyce w miarę możliwości warto stosować różne metody i ustalić ostateczną wartość obiektu przez porównanie ich wyników.

To jednak jeszcze nie wszystko...

Hotel to dość skomplikowany podmiot, nieruchomość o wyjątkowym charakterze, na którą składają się takie integralne składniki, jak działka - lokalizacja, budynek, wyposażenie i prowadzona w budynku działalność. Czasami potrzebujemy spojrzeć oddzielnie na poszczególne składniki, np. gdy chcemy wycenić "czystą" nieruchomość, abstrahując od wyposażenia, czy też wpływu, który na wyniki wywierają umiejętności zatrudnionej w hotelu kadry menedżerskiej. Wtedy musimy wartość hotelu podzielić pomiędzy poszczególne składniki, a to wymaga specjalnego podejścia.

Można spróbować np. tak...

Dochód hotelu jest wypadkową czterech elementów, niezbędnych do prowadzenia działalności. - Składnik pierwszy - lokalizacja. Trafny wybór lokalizacji pod budowę hotelu w dużym stopniu przesądza o jego potencjale dochodowym. Ten składnik hotelu nie da się już zmienić w trakcie jego eksploatacji, lokalizacja wprawdzie może zmieniać swój charakter na lepszy bądź gorszy, ale hotelu przenieść się już nie da.

Resztę można zmodernizować, poprawić, rozbudować bądź ograniczyć, dostosowując obiekt do wymagań rynku. - Składnik drugi - budynek. Budynek, w którym jest lub będzie prowadzona działalność, posiada określone parametry i cechy niezbędne dla wybranej marki, standardu. Funkcje tego budynku nie są już jednak niezmienne - w zależności od sytuacji na rynku, wysokości dostępnych środków i możliwości zwrotu mogą być modyfikowane. - Składnik trzeci - wyposażenie.

Dla uruchomienia działalności niezbędne będzie jeszcze całe wyposażenie ruchome (z ang. furniture, fixture & equipment - FF&E), pochłaniające dużą część nakładów (nawet 20-25 proc.), o względnie krótkim okres [...]