Wobec problemów z tradycyjnym finansowaniem bankowym i wzmożonego zainteresowania inwestorów indywidualnych lokowaniem środków na rynku nieruchomościowym, ogromną popularność w ostatnich latach, zwłaszcza w miejscowościach wypoczynkowych, zyskały inwestycje hotelowe realizowane w formule condo. Czy, podobnie jak na rynku mieszkaniowym, gdzie od wybuchu wojny w lutym tego roku sprzedaż spadła nawet o 50 proc., także na rynku condo mamy do czynienia ze spowolnieniem sprzedaży? Jak wpłynie to na rozwój i perspektywy rynku condo hoteli? „Hotelarz” zebrał dane dotyczące poziomów sprzedaży wybranych inwestycji realizowanych w tej formule, zapytaliśmy też inwestorów jaka ich zdaniem przyszłość czeka ten segment rynku.
Określenie dynamiki popytu na rynku condo jest znacznie trudniejsze niż ma to miejsce na tradycyjnym rynku mieszkaniowym. Brak jest tu szczegółowych danych i analiz, dostępne są jedynie szczątkowe statystyki i szacunki podawane przez niektórych inwestorów i sprzedawców, nie sposób więc precyzyjnie ocenić poziom dynamiki sprzedaży. Dlatego, aby zobrazować aktualną kondycję rynku, pozyskaliśmy obecne stany sprzedaży jednostek w wybranych hotelach, które działają, bądź działać mają pod międzynarodowymi markami hotelowymi i komercjalizowane są w systemie condo. Zestawiamy je również z kilkoma obiektami niesieciowymi, ale firmowanymi przez dużego, wiarygodnego dewelopera.
Nad morzem
Zdrojowa, pionier i lider rynku condo hoteli w Polsce, aktualnie komercjalizuje otwarty w tej formule hotel pod marką Radisson w Kołobrzegu. Na nabywców czeka tam wciąż 45 z 209 pokoi. Poproszony przez „Hotelarza” o komentarz Jan Wróblewski, współtwórca Zdrojowej, mówi: - Jako Zdrojowa działamy w różnych segmentach, a w tym systemie sprzedajemy teraz pojedyncze apartamenty w oparciu o długoterminowe umowy z umiarkowaną stopą zwrotu. Zdaniem przedsiębiorcy, za spadek sprzedaży na rynku condo odpowiada kilka czynników. -Zastój na rynku condo jest konsekwencją postępującej inflacji w wyniku nadmiernych transferów państwa i wysokich stóp procentowych, ale też przesycenia tego rynku. Splot tych czynników powoduje, że można też przewidywać dalszy wzrost kosztów budowy i utrzymania, gdy jednocześnie zatrzymuje się wzrost cen. W ten sposób spadek sprzedaży i marż jeszcze zwiększa ryzyko tego segmentu rynku nieruchomości i turystycznego. Jak dodaje Wróblewski, -Istnieje prawdopodobieństwo, że inwestycje na wczesnym etapie komercjalizacji w ogóle nie powstaną.
W Kołobrzegu komercjalizowany w formule condo jest także hotel, który działać ma pod należącą do IHG marką Crowne Plaza. W 2021 roku pakiet kontrolny spółki Baltic Waves realizującej projekt przejęła Grupa Antczak. Sprzedaż została rozpoczęta jeszcze przez poprzedniego właściciela w 2019 roku, obiekt miał rozpocząć działalność najpierw w 2021, obecnie inwestor mówi o otwarciu w wakacje 2023 roku. Z naszych informacji wynika, że nabywców znalazło na dziś nieco ponad 200 z 468 pokoi i apartamentów.
Innym realizowanym pod międzynarodową marką hotelem na wybrzeżu jest Radisson Międzywodzie, którego budowa jeszcze się nie rozpoczęła, a pierwszych gości przyjąć ma w 2024 roku. Inwestorem jest współwłaściciel wrocławskiego hotelu AC by Marriott. W obiekcie zostało jeszcze około 340 z 435 planowanych pokoi (na początku w sprzedaży łącznie 226).
Na Mazurach
Także w innych regionach Polski w inwestycjach condo, które działać mają pod międzynarodowymi markami, wciąż pozostają niesprzedane pokoje. W Ostródzie w której kontrolowana przez Artura Kozieję spółka Europlan realizuje 258 pokojowy hotel Radisson, na nabywców wciąż czeka około 80 pokoi. Hotel powstaje w miejscu dawnego, nigdy nie zrealizowanego hotelu Condohotels Group, zaś sam obiekt gości ma przyjąć jeszcze w te wakacje.
-Rzeczywiście od kwietnia sprzedaż spadła ale tragedii nie ma - mówi poproszony przez nas o komentarz Artur Kozieja. -Z 14 apartamentów w Ostródzie miesięcznie sprzedawanych, sprzedajemy teraz 8-10 lokali. Wciąż wiele osób obawia się inflacji i zakup nieruchomosci inwestycyjnej jest jednym ze sposobów na zabezpieczenie się przed tym zjawiskiem - dodaje przedsiębiorca.
W Stolicy
Apartamenty inwestycyjne wciąż jeszcze można kupić także w głośnej inwestycji spółki Marvipol, budowanym od 2018 roku, a uruchomionym ostatnio na warszawskiej Woli condo hotelu pod należącą do LHG marką Royal Tulip Apartments. Inwestor deklaruje, że z 312 apartamentów 80 proc. znalazło już nabywców.
Innym sieciowym obiektem komercjalizowanym w systemie condo w stolicy jest StayBridge Suites Warszawa-Ursynów. Według zapewnień biura sprzedaży w obiekcie budowanym przez WIK Capital pod jedną z marek IHG sprzedanych jest 59 ze 192 lokali. Inwestycja została rozpoczęta w 2017 roku, pierwotnie obiekt miał zostać otwarty w 2019, według aktualnych zapewnień ruszy w tym roku.
I w górach
Ogromną popularnością inwestorów cieszą się w ostatnich latach także miejscowości w górach. Bielskie Przedsiębiorstwo Budownictwa Przemysłowego, inwestor powstającego w Szczyrku obiektu, który działać ma pod należącą do Accor marką Mercure, skomercjalizował dotąd około 200 z 447 pokoi. Hotel osiągnął już stan surowy zamknięty, a jego otwarcie planowane jest zimą 2023 roku.
W należącym do spółek Artura Koziei hotelu Sanssouci w Karpaczu, który działać ma pod należącą do Accor marką MGallery Hotel Collection dostępnych jest wciąż 40 ze 105 pokoi, a otwarcie obiektu planowane jest jeszcze w tym roku.
W Szklarskiej Porębie inwestor, który komercjalizuje hotel, który działać ma pod należącą do IHG marką Voco i stać się jednocześnie pierwszym obiektem tej marki w Europie, sprzedał dotąd około 10 ze 100 pokoi. Obiekt jest na etapie fundamentowania, a jego oddanie do użytku planowane jest za dwa lata.
Przy trasie prowadzącej do tej samej miejscowości powstaje inna inwestycja WIK Capital, czyli Kyriad Wojcieszyce, który mieścić będzie się w dawnym hotelu Jan. Docelowo obiekt ma mieć nawet 450 pokoi, ale obecnie w sprzedaży znajduje się 113. Nabywców znalazło dotąd 45 lokali, a obiekt ma ruszyć jeszcze w tym roku.
Sprzedaż pokoi w Hôtel & Préférence Szklarska Poręba pod należącą do LHG marką rozpoczęła się jeszcze w 2019 roku, wstrzymała ją jednak pandemia. Początkowo hotel budowany miał być z modułów, ostatecznie inwestor zdecydował się na budownictwo tradycyjne. W sprzedaży pozostaje około 150 z 267 planowanych pokoi.
Hotele bez międzynarodowej marki
Obiektów niesieciowych, które sprzedają się w formule condo, jest co najmniej kilka razy więcej niż tych sieciowych. Dlatego dla porównania podajemy tylko wyniki sprzedaży w wybranych niesieciowych obiektach Grupy Arche, która zamieściła te dane w sprawozdaniach finansowych na koniec 2021 roku. Na koniec grudnia ubiegłego roku dostępnych w sprzedaży było 213 z 246 pokoi w ll części warszawskiego hotelu Poloneza, 75 z 255 pokoi w hotelu w Gdańsku, 194 z 245 pokoi w Pile (hotel ruszył w czerwcu 2021 roku), 48 z 84 pokoi we Wrocławiu i 66 ze 132 w Lublinie (otwarty w 2018 roku). Wszystkie wprowadzone do sprzedaży pokoje sprzedano w hotelu Cukrownia Żnin (inwestor skierował do sprzedaży tylko część pokoi w inwestycji), ale na nabywców czekało wciąż 125 ze 180 domków w Łochowie, a także 80 ze 116 pokoi w planowanym hotelu w Mielnie i 270 z 308 jednostek w Nałęczowie.
-Nie ma co zakłamywać rzeczywistości i jak to było sformułowane w urzędowej kampanii społecznej - „oczarowywać” klientów – dodaje Wróblewski. -W tym kontekście zupełnie nie rozumiem głosów z rynku, które próbują tylko podkręcać sprzedaż i dalej kierują hurra-optymistyczne przekazy nawet na forum branżowym. Przecież to przestrzeń do szczerych dyskusji i analiz rynku aby ułatwiać rozwiązywanie problemów. Tymczasem condo sprzedaje się powoli i jest coraz droższym oraz ryzykownym finansowaniem. Jedynym powiewem optymizmu mogłaby być odbudowa turystyki pod warunkiem powrotu znowu taniego i bezpieczniejszego finansowania bankowego – podsumowuje kołobrzeski przedsiębiorca.
Artur Kozieja argumentuje natomiast: -Wiele osób wciąż posiada duże nadwyżki gotówki a oferowane poziomy oprocentowania depozytów na poziomie 6% to ograniczona terminowo oraz kwotowo oferta - wyjaśnia. Jak dodaje przedsiębiorca: -Większość apartamentów w realizowanych przez nas projektach jest już przedsprzedana i spodziewajmy się, że przed rozpoczęciem kolejnych inwestycji w ciągu najbliższych 12 miesięcy sytuacja się ustabilizuje i zainteresowanie powróci do poziomów pierwotnych.
*condo to system własności nieruchomości, w którym to osoby prywatne są właścicielami poszczególnych lokali w budynku. Condo hotele traktowane jako połączenie formy inwestycji w nieruchomości z posiadaniem lokalu w miejscowości o charakterze turystycznym. Condo hotel działa w ten sam sposób co tradycyjny hotel, z tą różnicą, że właścicielami poszczególnych pokoi są osoby prywatne, które czerpią zyski z jego najmu, podpisując z inwestorem wieloletnie umowy na zarządzanie lokalami, często ze stałą stopą zwrotu. Właściciel lokalu może również w ograniczonym zakresie nieodpłatnie korzystać na własne potrzeby z własnego pokoju/apartamentu, a czasem również z apartamentów w innych lokalizacjach zarządzanych przez tego samego operatora.
(ZS)
Komentarze