Jak wybrać wiarygodne inwestycje condo?   MATERIAŁ PARTNERA

Jak wybrać wiarygodne inwestycje i wyliczyć realne stopy zwrotu obiecywane przez deweloperów? O tym piszą eksperci firmy WIK Capital w najnowszym "Hotelarzu".

Boom na condohotele czy to w miastach, czy w kurortach widać od lat. Równie często jak newsy i reklamy nowych obiektów po rynku krąży pytanie: kiedy nadejdzie kryzys w tej branży, i czy na pewno wszystkie te nowe hotele będą w stanie wypłacać obiecywane klientom zyski? Patrząc na obecny stan rynku widać wyraźnie dwa kierunki rozwoju. Z jednej strony branża się profesjonalizuje, z drugiej trudno nie zauważyć, że w sprzedaży są obiekty mówiąc dyplomatycznie: mało przemyślane.

Profesjonalizację rynku widać też w sposobie zarządzania. Obiekty, które od początku planowane są według realnych założeń, zgodnych ze standardami biznesu hotelarskiego już na etapie planowania mają ustalone, kto hotelem będzie zarządzał. W wielu przypadkach są to zewnętrzne podmioty, ale z długim doświadczeniem w prowadzeniu działalności operacyjnej oraz doświadczonymi managerami.

Nowością jest też wprowadzenie w Polsce hoteli funkcjonujących w modelu extended stay. Dwa takie obiekty realizuje w Warszawie WIK Capital – będą do Staybridge Suites (Intercontinental Hotels Group) oraz Tulip Residence (Louvre Hotels) zlokalizowany na warszawskiej Pradze, tuż przy stacji metra i Stadionie Narodowym. Obiekty dedykowane przedłużonym pobytom gości, to nic nowego. Od lat działają w krajach zachodnich, w ramach dużych sieci hotelowych. Ale to również odpowiedź na rosnącą popularność Airbnb.

Co z tymi zyskami?

Profesjonalizacja rynku oraz jego rozwój nie budzą jednak takich emocji jak reklamy z procentami zysków. Atmosferę „podgrzał” jeszcze komunikat który w ostatnim czasie wystosował Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów oraz Urząd Komisji Nadzoru Finansowego. Obie instytucje podkreśliły, że kupujący nieruchomości w systemie condo powinni zwracać uwagę na ryzyka związane z inwestowaniem w takie lokale.

5, 7, 8,7% - ile realnie są w stanie płacić condohotele nabywcom lokali? Odpowiedź na to pytanie wcale nie jest tak jednoznaczna. Dlaczego? Przede wszystkim realna stopa zwrotu zależy od tego jak wyliczany jest zysk. I nie chodzi tylko o to, czy do kwoty bazowej wyliczenia włącza się wykończenie i wyposażenie pokoju, lub miejsce garażowe. Równie kluczowe jest , by spojrzeć od jakich cen sprzedaży lokali wypłacany jest procent zysków. Może się bowiem okazać, że reklamowane % choć różnią się poziomem, to dla właściciela lokalu oznaczają rocznie podobny lub taki sam zarobek.

Przy założeniu, że kupujący płaci za lokal 11 tys. zł za mkw. przy 7% zysku otrzyma on 710 zł/mkw. Jeśli kupi lokal za 18 tys. zł za mkw., a wypłacany zysk ma wynosić 5% - to właściciel zarobi na mkw. 900 zł/mkw. Różnica przychodów jest więc podobna. Ale zainwestowana przez nabywcę kwota całościowa jest inna, a deweloper zarabia de facto dużo wyższą marżę na drogim projekcie. To najtrudniejszy orzech do zgryzienia, do niedawna bowiem zdecydowana większość inwestorów indywidualnych kierowała się raczej skróconym przekazem reklamowym. Deweloperzy, którzy profesjonalnie planują i już zarządzają obiektami condo liczą na to, ze kupujący w końcu zaczną zwracać uwagę na te wszystkie istotne detale.

Diabeł tkwi w szczegółach

Klienci kupujący lokale nie do końca zwracają jeszcze uwagę na jakość wnętrz i samego budynku. Doświadczony hotelarz już na pierwszy rzut oka jest w stanie ocenić – które obiekty są lub będą wyposażone zgodnie z wymogami hotelowymi (jakość materiałów, trwałość, certyfikaty niepalności, bezpieczeństwa), a które przypominają raczej ładnie urządzony apartament mieszkalny.

W części projektów condo właściciele kupują jedynie pokój/apartament, bez udziału procentowego w częściach ogólnodostępnych budynku (strefa SPA, basen, sale konferencyjne). Takie rozwiązanie w przypadku ewentualnego konfliktu z firmą zarządzającą powoduje, że wspólnota właścicieli de facto nie jest w stanie przegłosować swoją większością udziałów żadnych zmian, które byłyby nie po myśli zarządcy. Udział głosów zarządcy (liczony wielkością powierzchni, która do nich należy czyli np. restauracje, sale konferencyjne, strefy SPA) będzie w takiej sytuacji zawsze niewspółmiernie większy niż udział właścicieli, którzy mają jedynie pokoje hotelowe.

Rynek condohoteli znamy od wielu lat, i to przede wszystkim od strony działania i funkcjonowania takich obiektów.Opinia KNF i UOKiK, która pojawiła się w ostatnim czasie jest jak najbardziej słuszna. Nie wskazano jednak jednego z istotniejszych problemów mianowicie ceny nabycia metra kwadratowego pokoju hotelowego i wynikającego z tego procentowego czynszu. Procentowy czynsz w jednej inwestycji nie jest równy procentowemu czynszowi w innej i nie można porównywać inwestycji w bardzo sezonowych miejscowościach turystycznych do inwestycji w największych miastach w Polsce. Przed podjęciem decyzji o zakupie klienci powinni zawsze sięgnąć po podstawowe dane dostępne w internecie, tj. spojrzenie na średnią cenę wynajmu pokoju hotelowego, jak również obłożenie obiektów hotelowych w danym miejscu. Na tej podstawie bardzo łatwo sprawdzić czy deklarowany czynsz jest tylko pustą obietnicą czy też realnym założeniem biznesowym przy cenie metra, którą trzeba zapłacić za pokój hotelowy - mówi Krzysztof Wiśniewski, współzałożyciel WIK Capital.